作者：Felix Kong｜持牌保險代理
Looper Insurance Agency Limited（GA1034）
發佈日期：2026-08-31｜最後更新：2026-08-31
業主立案法團（Owners' Corporation，簡稱 OC）續保嗰陣最常聽到嘅一句係「法例要買嘅我哋買咗喇」。呢句只答一半。《建築物管理條例》（Building Management Ordinance，香港法例第 344 章）第 28 條要求嘅第三者風險保險（Third Party Risks Insurance）範圍好窄，窄到有三類真正燒錢嘅損失完全唔會回應。
目錄（Table of Contents）
法例要你買嘅，其實好窄（What the Law Actually Requires）
唔包一：大廈自己嘅財物損失（The Building's Own Property）
唔包二：法團自己嘅僱員（The OC's Own Employees）
唔包三：管委會委員嘅決策失誤（Decisions of the Management Committee）
買咗都仲要孭嘅三種情況（Bought and Still Exposed）
續保三個最常見錯（Three Renewal Mistakes）
常見問題（FAQ）
1. 法例要你買嘅，其實好窄（What the Law Actually Requires）
《建築物管理條例》第 28(1) 條要求法團就大廈公用部分及法團財產訂立並維持一份符合訂明規定嘅第三者風險保單，細節寫喺《建築物管理（第三者風險保險）規例》（第 344B 章），2011 年 1 月 1 日起強制。
規例要保嘅只有一種責任：第三者身體受傷或死亡。唔係財物，唔係維修，就係人命。
根據《建築物管理條例》（第 344 章）第 28 條及《建築物管理（第三者風險保險）規例》（第 344B 章），業主立案法團必須就大廈公用部分及法團財產訂立並維持第三者風險保險，每份保單嘅單一事故最低承保額為 HKD 10,000,000，承保範圍限於第三者身體受傷或死亡。法團未有遵從，每名須為該違例事項負責嘅人均屬犯罪，一經定罪最高可罰款 HKD 50,000。
保單必須以法團名義投保，提供畀保險公司嘅資料亦必須準確，否則保單可能無效。政府法律資訊網站列出嘅「第三者」包括大廈業主、租客、佔用人、訪客、物業管理公司員工及擅自闖入者；法團嘅直屬員工唔計。
2. 唔包一：大廈自己嘅財物損失（The Building's Own Property）
民政事務總署將私人大廈保險分成三類，一睇就知第一個唔包喺邊。
保險種類 | 法例強制？ | 保咩 |
|---|---|---|
公眾責任保險（第三者風險保險） | 強制（《建築物管理條例》第 28 條） | 大廈管理疏忽引致第三者身體受傷或死亡嘅賠償及相關訟費 |
僱員補償保險（俗稱勞工保險） | 強制（《僱員補償條例》第 282 章） | 執行大廈管理工作嘅僱員因工受傷或死亡嘅補償 |
公共產業保險（財物保險） | 非強制 | 大廈公共產業因火災或其他受保風險（風災、水災、惡意破壞等）引致嘅損失或損壞 |
第三行係盲點。升降機浸壞、電錶房起火，係大廈自己嘅財產損失，唔關第三者事。責任保單處理嘅係「你要賠畀人」，唔係「你嘅嘢爛咗」。
「我哋張係公眾責任保單，連第三者財物損失都保埋，仲好過法例要求」——呢個講法有伏。一份限額 HKD 10,000,000、同時承保身體受傷及財物損失嘅保單，如果冇訂明會首先以不少於 HKD 10,000,000 承保身體受傷或死亡，未必符合法例要求。多咗一項保障，唔等於多咗保額。
3. 唔包二：法團自己嘅僱員（The OC's Own Employees）
管理公司嘅保安、清潔工人對法團嚟講係第三者，因為僱主係管理公司。但張人工如果係法團自己出，情況即刻掉轉：法團直接聘用嘅看更、清潔、文員係僱員唔係第三者，受傷時張第三者保單唔會回應。
安排 | 邊個係僱主 | 法團要有咩 |
|---|---|---|
整幢管理外判，保安清潔由物業管理公司聘用 | 物業管理公司 | 攞管理公司有效僱員補償保單副本，核對保單期同承保工種、人數 |
法團自己直接聘用看更、清潔、文員（包括兼職同替更） | 法團 | 以法團名義投保嘅僱員補償保險 |
法團直接聘判頭做小型維修 | 判頭 | 開工前攞判頭嘅僱員補償同承建商全險（CAR）副本，睇保單期同受保人 |
根據《僱員補償條例》（香港法例第 282 章）第 40 條，所有僱主（包括承建商及分包商）都必須投保，承擔條例下及普通法下嘅工傷責任，不論僱傭合約長短、工時多少、全職兼職、長期抑或臨時。未有投保屬刑事罪行，一經定罪最高罰款 HKD 100,000 及監禁兩年。
4. 唔包三：管委會委員嘅決策失誤（Decisions of the Management Committee）
法定保單保嘅係身體受傷同死亡。批錯大維修標書、採購程序行漏一步、帳目有爭議，都唔會有人身傷亡，張第三者保單唔會出場。
《建築物管理條例》第 29A 條有一層保護：管理委員會委員就真誠地並以合理方式作出嘅作為，無須個人負責；《2024 年建築物管理（修訂）條例》由 2025 年 7 月 13 日起生效，將保護延伸至非委員身分嘅秘書及司庫。
但保護附帶條件：「真誠」同「合理」要喺爭議中證明出嚟，證明本身要錢要時間。同一次修訂亦加辣，新增未有備存指定文件（帳目單據、採購文件、經核證會議紀錄等）嘅刑事制裁，管委會參與者及大廈管理代理一經定罪可處第 4 級罰款，即 HKD 25,000，另設已盡應盡努力（due diligence）嘅免責辦法。
情境 | 法定第三者風險保單 | 邊度接返 |
|---|---|---|
訪客喺大堂滑倒受傷 | 回應 | 法定保單本身 |
升降機機房起火 | 唔回應 | 公共產業保險（財物保險） |
法團自聘看更執垃圾扭傷腰 | 唔回應 | 僱員補償保險（Cap. 282） |
業主入稟指管委會採購程序不當 | 唔回應 | 管理責任／D&O 類保障 |
秘書被指未有備存採購文件 | 唔回應 | 視乎管理責任保單條款 |
市場上處理呢類風險嘅一般係董事及高級人員責任（Directors & Officers，D&O）或同類管理責任保單，重點喺抗辯費用同民事賠償；刑事罰款受唔受保，受法律同條款限制，落單前要問清楚。呢類保單通常以索償發生制（claims-made）承保，只保障保單期內首次提出嘅索償，舊一屆委員任內嘅決定由邊張單回應，續保會議要問明。
5. 買咗都仲要孭嘅三種情況（Bought and Still Exposed）
一、限制條款無效，但保險公司可以向法團追返。 保單如果以法團索償次數、樓宇樓齡、狀況或保養、單位數目、樓宇用途為由，限制法例規定必須承保嘅責任，條款無效。但保險公司須先行賠償第三者，之後有權向法團追討。呢條保障嘅係第三者，唔係法團。
二、僭建物同恐怖主義行為唔喺強制範圍。 法例並無強制法團承保僭建物（unauthorized building works）或規例所指恐怖主義行為引致嘅責任。但法院一旦裁定法團要就僭建物引致嘅意外負責，民事賠償照樣要付。
三、通常要有判決先賠，仲有一條 10 日死線。 除規例訂明嘅例外情況外，保險公司要等法院就訂明責任對法團作出判決之後，先須喺保單金額內向第三者賠償。法團收到第三者書面要求後，亦須喺 10 日內說明有冇受保同保單詳情。
6. 續保三個最常見錯（Three Renewal Mistakes）
錯法 | 法例點寫 | 應該點做 |
|---|---|---|
以為土地註冊處通知做一次就一世 | 管委會秘書須喺法團投保後 28 日內，以土地註冊處指明格式通知保險公司名稱、地址及保單受保期間 | 受保期間年年都變，將呢步寫入續保流程同保單歸檔 |
告示板貼緊上年張保險通知書 | 保險公司出保單時應同時發出保險通知書，法團須喺保單有效期內展示喺顯眼地方 | 新保單一到手即刻換走舊通知書，換嘅日期記入會議紀錄 |
只比保費，唔比承保基礎 | 法定要求係每宗事故不少於 HKD 10,000,000 用於第三者身體受傷或死亡 | 逐份報價核三樣：限額有冇同財物損失共用、申報資料準唔準、除外條款有冇郁過 |
2024 年修訂條例生效後，續保本身好可能已係受規管採購：保費如果超過大廈過去三個財政年度平均年度開支（條例所指「參照款額」）嘅 20%，就屬第 2 類大額採購，要以招標方式進行。
我哋核對法團安排時最常撞到三樣：法定嗰 HKD 10,000,000 同財物損失共用一個限額、自聘嘅替更看更冇列入僱員補償保單、大廈有已知僭建物但投保問卷答咗「無」。三樣都唔會喺保費上見到，要揭保單同 schedule 先睇到。
常見問題（FAQ）
Q: 法團第三者風險保險最低要買幾多？
A: 根據《建築物管理條例》（第 344 章）第 28 條及《建築物管理（第三者風險保險）規例》，單一事故最低承保額為 HKD 10,000,000，範圍限於第三者身體受傷或死亡，2011 年 1 月 1 日起強制。未有遵從，每名須負責嘅人最高罰款 HKD 50,000。
Q: 大廈公用地方自己整爛咗，法定保單賠唔賠？
A: 唔賠。法定保單只處理法團對第三者身體受傷或死亡嘅責任。升降機、水缸、電錶房呢類大廈自己嘅財產損失，屬民政事務總署所講嘅「公共產業保險（財物保險）」，法例並無強制買。
Q: 法團請嘅保安、清潔工受傷，第三者保單賠唔賠？
A: 唔賠，佢哋係法團嘅僱員唔係第三者。《僱員補償條例》（第 282 章）第 40 條要求所有僱主投保工傷責任，不論全職兼職或工時長短，未有投保最高罰款 HKD 100,000 及監禁兩年。外判嘅話僱主係管理公司。
Q: 管委會委員做錯決定，會唔會要自己賠？
A: 《建築物管理條例》第 29A 條訂明，委員就真誠地並以合理方式作出嘅作為無須個人負責，2025 年 7 月 13 日起保護延伸至非委員身分嘅秘書及司庫。但保護要喺爭議中證明，抗辯費用要有人付；未有備存指定文件另設刑事制裁，最高 HKD 25,000。
Q: 保單寫明「樓齡超過某年數不保」，係咪合法？
A: 如果該條款以法團索償次數、樓宇樓齡、狀況或保養、單位數目、樓宇用途為由，限制法例規定必須承保嘅責任，條款無效。但保險公司仍須先行賠償第三者，再有權向法團追討。
下一步（Next Step）
法團最值得做嘅唔係即刻加保額，而係上面三樣核對：限額有冇共用、公共產業有冇獨立財物保險、工作人員有冇對應嘅僱員補償保單。將保單、schedule 同管理合約發畀我哋核。
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Email：cs@looperin.com
Website：www.looperin.com
免責聲明：本文僅供參考，不構成保險或法律建議。條例內容以《建築物管理條例》（第 344 章）及其附屬規例、《2024 年建築物管理（修訂）條例》及《僱員補償條例》（第 282 章）原文，以及民政事務總署最新公布為準。實際保障範圍以保單條款為準。如需專業保險建議，請聯絡持牌保險代理；法律問題請諮詢律師。
Disclaimer: This article is for reference only and does not constitute insurance or legal advice. Actual coverage is subject to policy terms and conditions. For legal advice, consult a solicitor.
總結
法團買咗法定第三者保單，唔代表大廈財物、自聘員工同管委會決策都有保障。呢張保單淨係保第三者身體受傷或死亡，續保時最易漏嘅係公共產業、僱員補償同管理責任呢幾張獨立保單。想核對法團保單有冇漏保障？WhatsApp 我哋。
Felix Kong
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