作者：Felix Kong｜持牌保險代理
Looper Insurance Agency Limited（GA1034）
發佈日期：2026-08-31｜最後更新：2026-08-31

投保表上「Sum Insured」嗰一欄，好多老闆填得好快：望一望上次張單，或者叫會計抄個賬面數落去。但呢一欄唔係報價參數，而係你同保險公司之間嘅一個聲明：呢批嘢值咁多。核保睇佢、保費計佢、出事賠幾多亦要對返佢。填細咗慳到嘅保費係實數，代價卻係一個你未必知道自己買咗嘅折扣：唔止全損嗰日賠唔夠，連燒咗一角呢類部分損失，都可以按同一比例扣返落賠款度。呢篇文拆解三種保額計法、平均條款（average clause）點運作，以及老闆最常低估嘅兩項數字。

目錄（Table of Contents）

1. 三種計法：重置成本、市值、賬面淨值（Three Ways to Value）

2. 平均條款實際點食你（How the Average Clause Works）

3. 最常低估嘅兩樣：裝修同存貨（Fit-out and Stock）

4. 重置成本點先跟得上（Tracking Replacement Cost）

5. 定保額嘅六格 checklist（Owner Checklist）

6. 常見問題（FAQ）

1. 三種計法：重置成本、市值、賬面淨值（Three Ways to Value）

保額（sum insured）喺財產保單入面同時做三份工：核保基礎、賠款上限，以及衡量你有冇如實申報嘅尺。所以問題唔係「我想買幾多保障」，而係「呢批嘢真係值幾多」。同一批財產用三個口徑計，會得出差好遠嘅三個數。

三者之中最易出事嘅係第三種，因為佢係現成數字，會計手上就有。但賬面淨值嘅折舊速度由稅務同會計規則決定，同買返一件新品要幾錢冇必然關係。

香港稅務局《稅務條例釋義及執行指引》第 7 號說明，機械及工業裝置嘅資本開支可獲 60% 首次免稅額，其後按該類別嘅遞減價值（reducing value）計算每年免稅額，稅率表未特別列明者一般為每年 20%。即係話，一件設備用咗幾年賬面可以跌到剩返一個好細嘅數，但買返同一件嘢付嘅仍然係市價。用賬面淨值報保額，等於用稅務折舊速度決定你嘅賠款。（來源：稅務局 DIPN No. 7 第 18、21 段）

實務上，商業火險同商業套裝嘅財產部分多數以重置為賠付基礎：保險公司會將損毀部分修復或重置到「與新品相似，但不優於亦不多於新品」嘅狀態；冇實際修復或重置，賠款可能改按扣除耗損後嘅價值計。

2. 平均條款實際點食你（How the Average Clause Works）

大部分老闆對不足額投保嘅理解係：「大不了賠到保額為止。」呢個理解喺有平均條款嘅保單下並唔成立。平均條款（average clause，又叫不足額分攤條款）嘅運作方式，一條式講得晒：

賠款 ＝ 損失金額 × （保額 ÷ 出事當日應有嘅保額）

留意兩件事。第一，佢咬嘅係部分損失：全損嗰陣保額本身已經係上限，唔使平均條款出手你都賠唔足；反而係「燒咗一角」呢類遠未去到保額嘅損失，先係佢發揮作用嘅場合。第二，分母係出事當日應有嘅保額，唔係投保嗰日嘅價；報啱咗之後兩年冇調整，價格變動本身已經足以令你變成不足額。

呢個原則喺法律上要分開兩邊睇：

《海上保險條例》（第 329 章）第 81 條寫得好白：受保人如以低於可保價值嘅金額投保，就未受保嘅餘額而言，須視為自己嘅保險人（deemed to be his own insurer in respect of the uninsured balance）。呢條係香港 1961 年制定、沿用英國 1906 年海上保險法嘅條文。火險同商業財產保單冇對應法例，但香港市場常見嘅商業火險條款入面，Average 通常係標準條件。所以判斷你有冇呢個風險，唔係靠估，係揭保單。

3. 最常低估嘅兩樣：裝修同存貨（Fit-out and Stock）

室內裝修（Tenant's Improvements）。 老闆最常用嘅數字係「我當年裝修用咗幾多」。但保額要答嘅係另一條題：今日燒剩呢個狀態，要拆走、清走、再做一次同級數嘅裝修，總共幾錢。呢個數包含拆卸清理費、則師或工程顧問費，同由出事到重開之間嘅價格變動。仲有一個租舖盲點：業主張樓宇火險一般只保樓宇結構，租客做嘅間隔、天花、地台同固定裝置要自己投保。以為「業主有保」而冇報裝修保額嘅商戶，唔算少數。

存貨（Stock in Trade）。 存貨嘅賠付基礎好多時係入貨成本，唔係你標出去嘅零售價，所以用營業額或售價去估，方向由一開始就錯。更關鍵嘅係存貨會浮動：農曆新年、聖誕或大型促銷前入定嗰批貨往往係全年最高峰，用全年平均去報保額，等於默認自己喺最高風險嗰個月不足額。部分商業套裝有節日存貨自動增額條款，但有指定適用日期同申報要求。代客保管或維修中嘅客戶貨品計唔計入保額，亦要事先講清楚。

4. 重置成本點先跟得上（Tracking Replacement Cost）

「通脹」呢兩個字太籠統。老闆要跟嘅唔係一般物價，而係重建同重置你嗰批財產嘅成本，而呢條線唔係一路向上。香港有一個免費、季度更新嘅官方指標可以做校對：建築署嘅建築工程投標價格指數（Building Works Tender Price Index，BWTPI），以 1970 年第一季為基數 100。

由 2022 年第一季嘅 1696 升到 2026 年第一季嘅 1836，四年累計約 8%；指數喺 2024 年第三季升到 1856 見頂，之後橫行，再喺 2025 年第四季回落至 1836。實用結論：保額檢討唔應該靠「近年樣樣都貴咗」嘅感覺去加，而係跟得住可查證嘅數。（來源：建築署《建築工程投標價格指數》公開數據，最新一期為 2026 年第一季）

要小心用法。BWTPI 量度嘅係政府基本工程計劃下新建樓宇工程嘅投標價格，唔反映屋宇裝備工程，亦唔等於你間舖嘅裝修報價；佢顯示嘅係方向同幅度，唔係可以直接搬入保單嘅乘數。做法三步：向裝修商或供應商攞一個「今日重做要幾多」嘅粗略價；用指數校對上次定保額之後嘅走勢；再睇保單有冇自動增額（escalation）安排同封頂。以外幣入貨嘅，匯率變動同樣會推高重置成本，而保額一律標明貨幣（HKD）。

5. 定保額嘅六格 checklist（Owner Checklist）

1. 先揭 Conditions 一頁。 搵 Average 或不足額分攤條款有冇出現。有，即係部分損失一樣按比例扣。

2. 逐項分開報。 Contents、Tenant's Improvements、Stock、Machinery 分開列，唔好夾成一個總數。

3. 裝修用「今日重做」價。 加返拆卸清理同專業費，並確認業主保單同你張保單之間冇灰色地帶。

4. 存貨用旺季高峰嘅入貨成本。 保單有節日自動增額條款嘅，逐字睇適用日期同申報要求。

5. 每年續保前重估一次。 大裝修、加機器或轉舖之後即刻書面通知保險公司。

6. 確認賠付基礎。 係 reinstatement 定 indemnity？唔重置會唔會扣耗損？賠償期（indemnity period）幾長？自負額（excess）幾多？

我哋核對商戶保單時最常見嘅三個發現：裝修保額停留喺開業嗰年、存貨保額用全年平均而唔係旺季高峰、老闆唔知自己張保單有 Average 條款。三樣都唔會喺保費上見到，要揭 schedule 同條款先睇得出。Looper Insurance Agency Limited（GA1034）作為持牌保險代理，可向多間保險公司比較商業財產、商業套裝及營業中斷方案，並協助你逐項核對保額基礎。

常見問題（FAQ）

Q: 咩叫平均條款？點解未去到保額都會賠少？

A: 平均條款（average clause）係保單條件之一，當保額低於出事當日應有嘅保額時，賠款會按同一比例縮減，公式係「損失金額 × 保額 ÷ 應有保額」。所以就算今次損失遠低過保額，一樣會被扣。呢條唔係法定要求，要揭保單 Conditions 一頁先確認到有冇。

Q: 保額應該用重置成本定市值？

A: 睇保單嘅賠付基礎。以重置（reinstatement）為基礎嘅，保額要按今日重買同類新品或重做同級工程嘅成本計，包含運輸、安裝、拆卸清理同專業費用；以賠償值（indemnity value）承保嘅，賠款會扣除耗損折舊。兩者混用係不足額投保最常見嘅成因之一，投保前應書面確認。

Q: 用賬面淨值報保額有咩問題？

A: 賬面淨值反映嘅係會計同稅務折舊，唔係市場重置價。香港稅務局《稅務條例釋義及執行指引》第 7 號說明，機械及工業裝置可獲 60% 首次免稅額，其後按遞減價值計算每年免稅額（未特別列明者一般 20%）。賬面數字跌得比市價快，直接攞嚟報保額幾乎必然不足額。

Q: 租舖嘅室內裝修，係業主保定我保？

A: 通常要租客自己保。業主嘅樓宇火險一般承保樓宇結構本身，租客後加嘅間隔、天花、地台同固定裝置多數要自行投保，具體睇租約同雙方保單。穩陣做法係將租約嘅保險條文同你張保單一齊拎出嚟對，確認冇任何一段裝修兩邊都當對方有保。

Q: 保額報高咗，係咪就會賠多啲？

A: 唔會。財產保險嘅賠償以實際損失為上限，報高保額只會令你多付保費。保額嘅目標係準確，唔係買個安心。與其報高，不如將心機放喺賠付基礎、自負額同賠償期呢幾項真正影響賠款嘅條款上。

下一步（Next Step）

保額檢討唔使等到續保。手上有商業火險、商業套裝或財產保單嘅話，最快做法係揭三頁：Schedule 上嘅逐項保額、Conditions 有冇 Average、賠付基礎寫住 reinstatement 定 indemnity。將保單同最近一次裝修或設備報價發畀我哋，可以幫你逐項對一次。

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免責聲明：本文僅供參考，不構成保險、會計或法律建議。文中法例引述以《海上保險條例》（第 329 章）原文為準，稅務內容以稅務局最新指引為準，實際保障範圍及條款以保單條文為準。如需專業保險建議，請聯絡持牌保險代理；稅務及法律問題請諮詢相關專業人士。

Disclaimer: This article is for reference only and does not constitute insurance, accounting or legal advice. Actual coverage is subject to policy terms and conditions.