作者：Felix Kong｜持牌保險代理
Looper Insurance Agency Limited（GA1034）
發佈日期：2026-08-31｜最後更新：2026-08-31
《簡樸房條例》（Basic Housing Unit Ordinance，香港法例第 658 章）2026 年 3 月 1 日生效之後，全港分間單位業主面對嘅唔止係一次登記，而係一條四年嘅時間表：2027 年 2 月 28 日前完成寬限期登記，然後喺三十六個月寬限期內做工程、攞認證。市面上關於面積、樓底、消防嘅解讀已經好多，但有一件事幾乎冇人提。由你叫承建商開工嗰一日起，你嘅保險風險已經變咗樣。呢篇文由保險角度拆解三個階段：改建期、出租期，同最麻煩嗰個「未登記照租」。邊張保單要動、邊張可能已經唔再回應，一次講清楚。
目錄（Table of Contents）
條例時間表：四年，三個死線（The Timeline）
改建期：承建商嗰兩張紙，你要親眼睇過（Renovation Phase）
出租期：你已經係「佔用人」，唔止係業主（Landlord Liability）
火險同家居保：分間出租係「風險改變」（Fire & Property Cover）
未登記照租：法律問題之外，仲有保單問題（The Illegality Problem）
業主嘅五步 checklist（Landlord Checklist）
常見問題（FAQ）
1. 條例時間表：四年，三個死線（The Timeline）
日期 | 發生咩事 |
|---|---|
2026 年 3 月 1 日 | 《簡樸房條例》（Cap. 658）生效，開始接受寬限期登記 |
2027 年 2 月 28 日 | 12 個月登記期結束——冇登記就冇寬限期保護 |
2027 年 3 月 1 日 | 開始執法：出租冇有效登記兼冇認證嘅分間單位屬刑事罪行 |
2027 年 3 月 1 日至 2030 年 2 月 28 日 | 36 個月寬限期：已登記單位可以繼續出租，同時做工程、申請認證 |
2030 年 2 月 28 日 | 寬限期完結，所有分間單位都要有簡樸房認證 |
罰則唔輕：出租冇有效登記及認證嘅分間單位，循簡易程序定罪最高罰款 HKD 100,000 及監禁兩年；循公訴程序定罪最高罰款 HKD 300,000 及監禁三年——兩者都可以另加每日 HKD 20,000 嘅持續罰款，一個月已經可以過六十萬。
認證要求方面，條例附表訂明八項居住環境最低標準，包括樓面面積不少於 8 平方米（約 86 平方呎）、樓底淨高、消防安全裝置、樓面荷載、獨立廁所、供水點及洗滌設施、天然採光及通風、以及水電錶。實務上，絕大部分現有分間單位都要郁到間隔、水電同消防，即係要開工。
2. 改建期：承建商嗰兩張紙，你要親眼睇過（Renovation Phase）
一開工，你張物業保險同你嘅法律風險同時改變。呢個階段最常見嘅心態係「工程係承建商嘅事」，但出咗事，追究上嚟業主好少完全甩得身。
開工之前，向承建商攞返兩張保單副本，唔係口頭確認：
保單 | 保咩 | 業主要 check 咩 |
|---|---|---|
承建商全險（Contractors' All Risks，CAR） | Section I：工程本身、物料、已完成部分嘅損毀；Section II：第三者人身傷亡及財物損毀 | 保單期有冇覆蓋成個工期（連維修保養期）· 保額同合約金額對唔對得上 · 有冇將業主列為受保人（named insured）或附加受保人 · 有冇鄰居財物損毀嘅保障 |
僱員補償（Employees' Compensation，EC） | 承建商自己嘅工人喺你單位受傷 | 保單有效期 · 承保嘅工種同人數 · 有冇涵蓋分判商同臨時工（工地最常出事嗰批） |
《僱員補償條例》（Cap. 282）下，工人受傷首要責任喺佢嘅僱主，即係承建商。但如果承建商冇有效 EC 保險，法例容許受傷僱員向判上判嘅上一層追討。分間單位工程好多時層層分判，業主同主承建商就係嗰個「上一層」。所以要求承建商出示有效 EC 保單，唔係手續，係你自己嘅防火牆。
另外一樣容易漏嘅係小型工程監管制度。分間單位改建大部分屬小型工程，要用註冊承建商同註冊檢驗人員。搵一間冇註冊、冇保險嘅裝修隊平幾萬，出事嗰日代價唔止幾萬。
3. 出租期：你已經係「佔用人」，唔止係業主（Landlord Liability）
改建完，單位租出去，你嘅身分就唔止係「收租」咁簡單。
《佔用人法律責任條例》（Occupiers Liability Ordinance，Cap. 314）下，處所嘅佔用人對訪客負有一般謹慎責任——要採取喺個別情況下屬合理嘅謹慎措施，令訪客合理地安全。一層樓分間成幾個單位，你通常仍然控制住公用部分：走廊、樓梯、電錶房、消防設備、天台水缸。電線過載起火、走廊漏水令人跌親、消防門被雜物阻塞，呢啲位置一出事，追究對象就會指返你。
呢部分屬第三者責任，一般由公眾責任保險（Public Liability）或者業主責任保障回應。買唔買由你，但責任本身唔會因為冇保單而消失。（想睇香港法院點分「業主 vs 實際管理人 vs 佔用人」嘅責任，可以睇我哋另一篇佔用人責任拆解。）
4. 火險同家居保：分間出租係「風險改變」（Fire & Property Cover）
大部分家居保單（Householder / Home）承保嘅係自住用途嘅住宅單位。將單位分間、出租畀多戶，喺保單語言入面係用途改變兼風險性質改變（material change of risk）。好多保單有明文條款要求你事先通知保險公司並取得書面同意，否則保障可以由事故發生嗰刻起唔再回應。
按揭盤仲多一重。銀行要求嘅火險（Fire Insurance）通常以重置成本為基礎投保。你間屋由一個單位變成四個間隔、多咗獨立廁所同水電系統，重置成本已經唔同。維持舊保額就係不足額投保（underinsurance），索償時保險公司可以按比例減付。
情況 | 通常邊份保單回應 | 常見伏位 |
|---|---|---|
單位失火（電線過載、電器） | 火險 / 物業保險 | 未通知已分間出租 → 承保基礎受質疑；保額仍用舊重置成本 → 按比例減付 |
租客財物損失 | 租客自己嘅財物保險 | 業主保單一般唔保租客財物 |
公用部分令人受傷 | 公眾責任 / 業主責任 | 分間單位公用部分風險高，保額同除外要逐條睇 |
工程期間損毀鄰居單位 | 承建商 CAR Section II | 業主唔喺保單上 → 索償時無份 |
工人受傷 | 承建商 EC | 承建商冇買 / 冇涵蓋分判 → 責任向上層追 |
5. 未登記照租：法律問題之外，仲有保單問題（The Illegality Problem）
2027 年 3 月 1 日之後，出租冇有效登記兼冇認證嘅分間單位係刑事罪行。好多業主諗嘅係「執唔執到我」，但保險上仲有一層後果好少人講。
保險合約嘅基礎係如實申報。物業實際用途（自住？整幢出租？分間成幾伙出租？）係核保時最基本嘅一條資料。如果你申報嘅用途同實況唔同，又或者物業處於違法出租狀態，保險公司喺索償階段有理由質疑承保基礎，輕則爭議，重則拒賠。所以「未登記」對業主嚟講唔止係罰款風險，而係火燭嗰日冇人賠嘅風險。
罰款有上限。燒晒一層樓冇得賠，冇上限。
6. 業主嘅五步 checklist（Landlord Checklist）
先睇死線。 2027 年 2 月 28 日前完成寬限期登記。冇登記，之後三十六個月寬限期同你無關。
開工前攞齊承建商兩張保單副本。 CAR（保單期覆蓋成個工期、保額對得上合約金額、睇清楚有冇將你列為受保人）同 EC（涵蓋分判同臨時工）。唔好接受「我哋一定有保」呢種口頭答案。
書面通知你自己嘅保險公司。 講明物業將分間出租、工程範圍、預計完工日，要求書面確認保障安排。呢一步大部分業主都跳過，亦係日後最容易被質疑嗰一步。
重估保額。 分間之後嘅重置成本同裝修價值同以前唔同，火險保額要跟住調整，避免不足額投保。
補返第三者責任。 公用部分嘅風險由你孭；公眾責任保額同除外條款要按單位數目同樓宇狀況決定。
我哋幫業主同承建商核對保單嗰陣，最常撞到三樣嘢：承建商張 CAR 保單期已經過咗但工程仲未完、業主唔喺 CAR 保單嘅受保人之列、家居保由頭到尾冇通知過已經分間出租。三樣都唔會喺報價紙上見到，要揭保單同 schedule 先睇得出。
下一步（Next Step）
如果你手上有分間單位準備登記或者已經約好承建商，最值得做嘅唔係即刻加保額，而係三樣核對：承建商 CAR 同 EC 嘅有效期同受保人、你自己物業保單有冇通知過分間出租、以及火險保額同分間後嘅重置成本對唔對得上。將保單、schedule 同工程合約發畀我哋，可以幫你逐條睇。
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免責聲明：本文僅供參考，不構成保險或法律建議。條例內容以《簡樸房條例》（第 658 章）及房屋局最新公布為準，實際保障範圍以保單條款為準。如需專業保險建議，請聯絡持牌保險代理；法律問題請諮詢律師。
Disclaimer: This article is for reference only and does not constitute insurance or legal advice. Actual coverage is subject to policy terms and conditions.
常見問題
簡樸房登記幾時截止？唔登記有咩後果？
改建工程要邊個買保險？業主定承建商？
我間屋分間出租，家居保仲有冇效？
火險保額要唔要調整？
租客喺公用走廊跌親，係咪一定告業主？
總結
呢篇最要記落嘅，唔係死線本身，而係保單有冇跟住郁：承建商嗰兩張保單有冇列你做受保人，自己間屋分間出租咗有冇書面通知保險公司，兩樣都要你主動核對。罰款有上限，燒一層樓賠唔到就冇上限。想同我哋逐張保單核對清楚？WhatsApp 我哋。
Felix Kong
CEO
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