作者：Felix Kong｜持牌保險代理
Looper Insurance Agency Limited（GA1034）
發佈日期：2026-08-31｜最後更新：2026-08-31
《簡樸房條例》（Basic Housing Unit Ordinance，香港法例第 658 章）2026 年 3 月 1 日生效之後，全港分間單位業主面對嘅唔止係一次登記，而係一條四年嘅時間表：2027 年 2 月 28 日前完成寬限期登記，然後喺三十六個月寬限期內做工程、攞認證。市面上關於面積、樓底、消防嘅解讀已經好多，但有一件事幾乎冇人提。由你叫承建商開工嗰一日起，你嘅保險風險已經變咗樣。呢篇文由保險角度拆解三個階段：改建期、出租期，同最麻煩嗰個「未登記照租」。邊張保單要動、邊張可能已經唔再回應，一次講清楚。
目錄（Table of Contents）
條例時間表：四年，三個死線（The Timeline）
改建期：承建商嗰兩張紙，你要親眼睇過（Renovation Phase）
出租期：你已經係「佔用人」，唔止係業主（Landlord Liability）
火險同家居保：分間出租係「風險改變」（Fire & Property Cover）
未登記照租：法律問題之外，仲有保單問題（The Illegality Problem）
業主嘅五步 checklist（Landlord Checklist）
常見問題（FAQ）
1. 條例時間表：四年，三個死線（The Timeline）
日期 | 發生咩事 |
|---|---|
2026 年 3 月 1 日 | 《簡樸房條例》（Cap. 658）生效，開始接受寬限期登記 |
2027 年 2 月 28 日 | 12 個月登記期結束——冇登記就冇寬限期保護 |
2027 年 3 月 1 日 | 開始執法：出租冇有效登記兼冇認證嘅分間單位屬刑事罪行 |
2027 年 3 月 1 日至 2030 年 2 月 28 日 | 36 個月寬限期：已登記單位可以繼續出租，同時做工程、申請認證 |
2030 年 2 月 28 日 | 寬限期完結，所有分間單位都要有簡樸房認證 |
罰則唔輕：出租冇有效登記及認證嘅分間單位，循簡易程序定罪最高罰款 HKD 100,000 及監禁兩年；循公訴程序定罪最高罰款 HKD 300,000 及監禁三年——兩者都可以另加每日 HKD 20,000 嘅持續罰款，一個月已經可以過六十萬。
認證要求方面，條例附表訂明八項居住環境最低標準，包括樓面面積不少於 8 平方米（約 86 平方呎）、樓底淨高、消防安全裝置、樓面荷載、獨立廁所、供水點及洗滌設施、天然採光及通風、以及水電錶。實務上，絕大部分現有分間單位都要郁到間隔、水電同消防，即係要開工。
2. 改建期：承建商嗰兩張紙，你要親眼睇過（Renovation Phase）
一開工，你張物業保險同你嘅法律風險同時改變。呢個階段最常見嘅心態係「工程係承建商嘅事」，但出咗事，追究上嚟業主好少完全甩得身。
開工之前，向承建商攞返兩張保單副本，唔係口頭確認：
保單 | 保咩 | 業主要 check 咩 |
|---|---|---|
承建商全險（Contractors' All Risks，CAR） | Section I：工程本身、物料、已完成部分嘅損毀；Section II：第三者人身傷亡及財物損毀 | 保單期有冇覆蓋成個工期（連維修保養期）· 保額同合約金額對唔對得上 · 有冇將業主列為受保人（named insured）或附加受保人 · 有冇鄰居財物損毀嘅保障 |
僱員補償（Employees' Compensation，EC） | 承建商自己嘅工人喺你單位受傷 | 保單有效期 · 承保嘅工種同人數 · 有冇涵蓋分判商同臨時工（工地最常出事嗰批） |
《僱員補償條例》（Cap. 282）下，工人受傷首要責任喺佢嘅僱主，即係承建商。但如果承建商冇有效 EC 保險，法例容許受傷僱員向判上判嘅上一層追討。分間單位工程好多時層層分判，業主同主承建商就係嗰個「上一層」。所以要求承建商出示有效 EC 保單，唔係手續，係你自己嘅防火牆。
另外一樣容易漏嘅係小型工程監管制度。分間單位改建大部分屬小型工程，要用註冊承建商同註冊檢驗人員。搵一間冇註冊、冇保險嘅裝修隊平幾萬，出事嗰日代價唔止幾萬。
3. 出租期：你已經係「佔用人」，唔止係業主（Landlord Liability）
改建完，單位租出去，你嘅身分就唔止係「收租」咁簡單。
《佔用人法律責任條例》（Occupiers Liability Ordinance，Cap. 314）下，處所嘅佔用人對訪客負有一般謹慎責任——要採取喺個別情況下屬合理嘅謹慎措施，令訪客合理地安全。一層樓分間成幾個單位，你通常仍然控制住公用部分：走廊、樓梯、電錶房、消防設備、天台水缸。電線過載起火、走廊漏水令人跌親、消防門被雜物阻塞，呢啲位置一出事，追究對象就會指返你。
呢部分屬第三者責任，一般由公眾責任保險（Public Liability）或者業主責任保障回應。買唔買由你，但責任本身唔會因為冇保單而消失。（想睇香港法院點分「業主 vs 實際管理人 vs 佔用人」嘅責任，可以睇我哋另一篇佔用人責任拆解。）
4. 火險同家居保：分間出租係「風險改變」（Fire & Property Cover）
大部分家居保單（Householder / Home）承保嘅係自住用途嘅住宅單位。將單位分間、出租畀多戶，喺保單語言入面係用途改變兼風險性質改變（material change of risk）。好多保單有明文條款要求你事先通知保險公司並取得書面同意，否則保障可以由事故發生嗰刻起唔再回應。
按揭盤仲多一重。銀行要求嘅火險（Fire Insurance）通常以重置成本為基礎投保。你間屋由一個單位變成四個間隔、多咗獨立廁所同水電系統，重置成本已經唔同。維持舊保額就係不足額投保（underinsurance），索償時保險公司可以按比例減付。
情況 | 通常邊份保單回應 | 常見伏位 |
|---|---|---|
單位失火（電線過載、電器） | 火險 / 物業保險 | 未通知已分間出租 → 承保基礎受質疑；保額仍用舊重置成本 → 按比例減付 |
租客財物損失 | 租客自己嘅財物保險 | 業主保單一般唔保租客財物 |
公用部分令人受傷 | 公眾責任 / 業主責任 | 分間單位公用部分風險高，保額同除外要逐條睇 |
工程期間損毀鄰居單位 | 承建商 CAR Section II | 業主唔喺保單上 → 索償時無份 |
工人受傷 | 承建商 EC | 承建商冇買 / 冇涵蓋分判 → 責任向上層追 |
5. 未登記照租：法律問題之外，仲有保單問題（The Illegality Problem）
2027 年 3 月 1 日之後，出租冇有效登記兼冇認證嘅分間單位係刑事罪行。好多業主諗嘅係「執唔執到我」，但保險上仲有一層後果好少人講。
保險合約嘅基礎係如實申報。物業實際用途（自住？整幢出租？分間成幾伙出租？）係核保時最基本嘅一條資料。如果你申報嘅用途同實況唔同，又或者物業處於違法出租狀態，保險公司喺索償階段有理由質疑承保基礎，輕則爭議，重則拒賠。所以「未登記」對業主嚟講唔止係罰款風險，而係火燭嗰日冇人賠嘅風險。
罰款有上限。燒晒一層樓冇得賠，冇上限。
6. 業主嘅五步 checklist（Landlord Checklist）
先睇死線。 2027 年 2 月 28 日前完成寬限期登記。冇登記，之後三十六個月寬限期同你無關。
開工前攞齊承建商兩張保單副本。 CAR（保單期覆蓋成個工期、保額對得上合約金額、睇清楚有冇將你列為受保人）同 EC（涵蓋分判同臨時工）。唔好接受「我哋一定有保」呢種口頭答案。
書面通知你自己嘅保險公司。 講明物業將分間出租、工程範圍、預計完工日，要求書面確認保障安排。呢一步大部分業主都跳過，亦係日後最容易被質疑嗰一步。
重估保額。 分間之後嘅重置成本同裝修價值同以前唔同，火險保額要跟住調整，避免不足額投保。
補返第三者責任。 公用部分嘅風險由你孭；公眾責任保額同除外條款要按單位數目同樓宇狀況決定。
我哋幫業主同承建商核對保單嗰陣，最常撞到三樣嘢：承建商張 CAR 保單期已經過咗但工程仲未完、業主唔喺 CAR 保單嘅受保人之列、家居保由頭到尾冇通知過已經分間出租。三樣都唔會喺報價紙上見到，要揭保單同 schedule 先睇得出。
常見問題（FAQ）
Q: 簡樸房登記幾時截止？唔登記有咩後果？
A: 寬限期登記期由 2026 年 3 月 1 日起計十二個月，即 2027 年 2 月 28 日截止。2027 年 3 月 1 日起，出租冇有效登記兼冇認證嘅分間單位屬刑事罪行，循簡易程序最高罰款 HKD 100,000 及監禁兩年，循公訴程序最高罰款 HKD 300,000 及監禁三年，兩者另可每日加罰 HKD 20,000。
Q: 改建工程要邊個買保險？業主定承建商？
A: 承建商全險（CAR）同僱員補償（EC）通常由承建商投保，但業主應該要求保單副本並確認三件事：保單期覆蓋成個工期、保額對得住合約金額、以及有冇將業主列為受保人。工人受傷而承建商冇有效 EC 保險，《僱員補償條例》（Cap. 282）容許向判上判嘅上一層追討，業主未必完全免責。
Q: 我間屋分間出租，家居保仲有冇效？
A: 要問過保險公司先知。大部分家居保單承保自住用途，分間出租屬用途改變兼風險性質改變，多數保單要求事先通知並取得書面同意。冇通知而出事，保險公司可以質疑承保基礎。做法好簡單：書面通知 + 保留書面回覆。
Q: 火險保額要唔要調整？
A: 通常要。火險以重置成本為基礎，單位分間後多咗間隔、獨立廁所同水電系統，重置成本會變。保額維持舊數即係不足額投保，索償時可以按比例減付。改建完成後重新評估一次最穩陣。
Q: 租客喺公用走廊跌親，係咪一定告業主？
A: 唔一定，但業主經常係被告之一。《佔用人法律責任條例》（Cap. 314）要求處所佔用人對訪客採取合理謹慎措施，而分間單位嘅走廊、樓梯、電錶房通常仍然由業主控制。呢類第三者責任由公眾責任保險回應。
下一步（Next Step）
如果你手上有分間單位準備登記或者已經約好承建商，最值得做嘅唔係即刻加保額，而係三樣核對：承建商 CAR 同 EC 嘅有效期同受保人、你自己物業保單有冇通知過分間出租、以及火險保額同分間後嘅重置成本對唔對得上。將保單、schedule 同工程合約發畀我哋，可以幫你逐條睇。
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Email：cs@looperin.com
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免責聲明：本文僅供參考，不構成保險或法律建議。條例內容以《簡樸房條例》（第 658 章）及房屋局最新公布為準，實際保障範圍以保單條款為準。如需專業保險建議，請聯絡持牌保險代理；法律問題請諮詢律師。
Disclaimer: This article is for reference only and does not constitute insurance or legal advice. Actual coverage is subject to policy terms and conditions.
總結
呢篇最要記落嘅，唔係死線本身，而係保單有冇跟住郁：承建商嗰兩張保單有冇列你做受保人，自己間屋分間出租咗有冇書面通知保險公司，兩樣都要你主動核對。罰款有上限，燒一層樓賠唔到就冇上限。想同我哋逐張保單核對清楚？WhatsApp 我哋。
Felix Kong
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