作者：Felix Kong｜持牌保險代理
Looper Insurance Agency Limited（GA1034）
發佈日期：2026-08-31｜最後更新：2026-08-31
業主大會嗰晚，議程寫住「大廈維修工程預算」，投影機打出一個七位數。舉手、點票、通過，冇人問過一句：出咗事邊張保單接？法團手上通常只有一張紙，但入緊大維修嘅屋苑至少要四份保障：法定第三者風險保險（Third Party Risks Insurance，《建築物管理條例》Cap. 344 第 28 條）、承建商全險（Contractors' All Risks，CAR）、僱員補償（Employees' Compensation，EC，Cap. 282），以及管理委員會委員嘅個人責任。四份由唔同人買、保唔同對象、喺唔同時間生效。
目錄（Table of Contents）
法定嗰張保單只保一件事（The Statutory Third Party Risks Insurance）
四張單各自歸位（Four Policies, Four Jobs）
承建商全險：日期同名字最易出事（Contractors' All Risks）
僱員補償：法定最低一億（Employees' Compensation）
委員個人責任：條例保你，但唔係免疫（Management Committee Liability）
AGM 之前嘅五格 checklist（Pre-AGM Checklist）
常見問題（FAQ）
1. 法定嗰張保單只保一件事（The Statutory Third Party Risks Insurance）
《建築物管理條例》（Building Management Ordinance，Cap. 344）第 28 條規定，法團須就大廈公用部分及法團財產購買第三者風險保險並保持有效。《建築物管理（第三者風險保險）規例》（Cap. 344B）自 2011 年 1 月 1 日生效，訂明每份保單就每宗事故嘅承保額不得少於 HKD 10,000,000。
規例要求承保嘅，係法團就公用部分及法團財產而對第三者身體受傷或死亡所負嘅法律責任，財物損毀唔屬法定要求。即係話，一張啱啱好合乎法例嘅保單可以完全唔賠第三者財物損失，但法團嘅責任仍然存在，只係冇保單接住。
「第三者」嘅定義同樣要留意：業主、租客、單位佔用人、物管公司職員、擅自闖入者，喺公用地方遇到意外都屬第三者；但法團直接聘任嘅技工同管理員係直屬僱員，唔喺呢張保單之內。
規例亦寫死咗六項限制寫入保單都無效：索償宗數、樓齡、大廈狀況或維修保養情況、單位數目、大廈用途、與該大廈有關嘅法定文書。保險公司仍然要向第三者賠。
但賠完之後，保險公司可以掉轉頭向法團追討。呢句值得管委會讀兩次：法定第三者風險保險保障嘅係受傷嘅公眾，唔係法團本身；「反正法例逼保險公司賠」喺法團帳目上係一項潛在負債。
2. 四張單各自歸位（Four Policies, Four Jobs）
保單 | 保邊個 | 通常邊個買 | 開會前要問嘅一句 |
|---|---|---|---|
第三者風險保險（法定） | 喺公用部分受傷嘅第三者 | 法團 | 保單期有冇覆蓋成個工程期？工程有冇書面通知保險公司？ |
承建商全險（CAR） | 工程本身，加工程引致第三者嘅傷亡及財物損毀 | 承建商 | 法團有冇列為受保人？保額對唔對得住合約金額？ |
僱員補償（EC） | 承建商同分判商工人，加法團自己請嘅員工 | 承建商同法團各自投保 | 有冇延伸至所有層級分判商？法團嗰批員工有冇獨立保單？ |
管委會／委員責任 | 委員個人被追討時嘅抗辯費用及賠償 | 法團為委員安排 | 承保基礎係咪索償發生制？離任委員仲保唔保？ |
四張單最大分別唔喺保額，而喺「保邊個」。一單棚架墮物意外可以同時觸發三張，亦可以三張都唔賠，只要日期、受保人或申報漏咗一樣。
3. 承建商全險：日期同名字最易出事（Contractors' All Risks）
CAR 分兩節：Section I 保工程本身、物料及已完成部分嘅損毀，Section II 保工程引致第三者嘅人身傷亡及財物損毀。法團唔係買家但係最大受害人，簽約前要攞保單副本，唔好收貨於一句「已投保」，然後對五樣嘢。
保單期：由進場到完工，加埋維修保養期（Defects Liability Period，DLP）。
保額：Section I 一般對住合約金額，加咗項目就要批改。
受保人：加 Principal Clause 將法團列為受保人，用 Sub-contractor of every tier 覆蓋所有層級分判商。
周邊財物：鄰居單位、地舖招牌、停泊嘅車，要睇 surrounding property 同現有結構嘅安排。
自負額同除外：每宗事故扣幾多，有冇高空作業、吊運或棚架相關條件。
保單期同工程實際完工日之間嘅落差，係法團最常撞到嘅窿。工程一延、保單一到期，承建商未必主動去批延；出事嗰日先發現保單已過期，法團作為業主一方會被拉入索償。保單副本唔係開工前睇一次就算。
4. 僱員補償：法定最低一億（Employees' Compensation）
《僱員補償條例》（Employees' Compensation Ordinance，Cap. 282）第 40 條規定，所有僱主必須投購僱員補償保險。
僱員數目 | 每宗事故最低投保金額 |
|---|---|
不超過 200 人 | 不少於 HKD 100,000,000 |
超過 200 人 | 不少於 HKD 200,000,000 |
未依法投保，一經定罪最高罰款 HKD 100,000 及監禁兩年。勞工處同時明文提醒：法定最低投保金額並唔代表僱主法律責任嘅上限。
分判鏈嘅安排寫喺第 24 條：次承判商嘅僱員因工受傷，總承判商負有法律責任支付條例下嘅補償，之後可向次承判商討回。勞工處另外指明，承擔建築工程嘅總承判商可投購一份以每宗事故計算投保金額不少於 HKD 200,000,000 嘅保險，一次過承擔自己同次承判商嘅責任。落到法團身上：唔好同五個判頭各簽細合約再假設佢哋各自有保，應該同一個總承判商簽，並要求張 EC 保單書面延伸至所有層級分判商。
最常漏嘅係另一半：法團自己請嘅管理員、清潔工、技工係法團僱員，唔屬第三者風險保險範圍，法團作為僱主要有自己一張有效 EC 保單。工傷須於 14 天內、死亡須於 7 天內向勞工處處長呈報。
5. 委員個人責任：條例保你，但唔係免疫（Management Committee Liability）
第 29A 條為管委會參與者提供保障：參與者真誠地及以合理方式行事，而作為係喺行使法團權力或執行法團職責時作出，就唔須承擔個人法律責任；《2024 年建築物管理（修訂）條例》將保障延伸至唔屬委員嘅秘書及司庫。
但呢條唔係免疫。條例冇禁止任何人向管委會參與者提出法律行動，第 29A 條只係畀委員一個法定依據，喺面對訴訟時申請剔除程序或抗辯，而抗辯要錢。個人風險位有三個：
未依規定買第三者風險保險：一經定罪，管委會每名委員最高罰款 HKD 50,000；能證明已盡努力投保可作免責辯護。
未有保存指定文件：2025 年 7 月 13 日生效嘅修訂條例新增刑事罰則，未有保存發票收據、採購文件及經核證會議紀錄，一經定罪可處第 4 級罰款（HKD 25,000），同樣設盡職免責辯護。
簽咗唔合規嘅採購合約：訂立唔符合法定基本採購規定嘅合約嘅人，可能須就該合約引起嘅申索負個人責任。
市場對應嘅係管理委員會或委員責任保障，好多時以索償發生制（claims-made）承保，即只保保單期內首次提出嘅索償。委員換屆，而工程索償往往完工幾年後先浮面，所以報價時要問：離任委員保唔保、保單唔續期後有冇追溯安排。
6. AGM 之前嘅五格 checklist（Pre-AGM Checklist）
分清採購類別。修訂條例 2025 年 7 月 13 日生效，訂明三類高價值採購：第 1 類（超過 HKD 200,000）、第 2 類（超過過去三個財政年度平均年度開支嘅 20%）、大規模維修採購（公用部分維修工程，每伙平均採購價值超過 HKD 30,000，計單位時唔計車位）。
招標同決議門檻。超過 HKD 200,000 要邀請最少 5 名潛在供應商，HKD 10,000 至 200,000 最少 3 名，逾期標書不得接納。第 2 類及大規模維修採購須經業主大會決議接納標書，大規模維修另需最少 5% 業主或 100 名業主（以較少者為準）親身投票，亦唔可豁免招標。
申報同保存。管委會參與者及採購負責人須申報標書利益，申報後 7 日內喺顯眼處展示通知並連續展示 7 日；採購文件及會議紀錄保存六年。
保險條款寫入標書。將「簽約前提交 CAR 及 EC 保單副本、法團列為受保人、分判商全層覆蓋、保單期涵蓋維修保養期」寫成標書條件，好過事後追保單。
展示同通知。喺顯眼處展示載有保單詳情嘅保險通知（Cap. 344B 第 5(3) 條），保險公司或保單期有變時按第 28(6A) 條通知土地註冊處。
我哋幫法團核對保單嗰陣，最常撞到三樣：第三者風險保險嘅保單期同工程期唔對齊、承建商 CAR 上面搵唔到法團個名、法團直屬員工冇獨立 EC 保單，三樣都要揭 schedule 先睇得出。法定嗰個一千萬只係地板，而保單寫「每宗事故」定「保單期總額」最少人問，索償時分別最大。
常見問題（FAQ）
Q: 法團一定要買第三者風險保險嗎？保額要幾多？
A: 要。《建築物管理條例》（Cap. 344）第 28 條規定法團須就大廈公用部分及法團財產購買第三者風險保險並保持有效，配套嘅《建築物管理（第三者風險保險）規例》（Cap. 344B）自 2011 年 1 月 1 日生效，訂明每宗事故承保額不得少於 HKD 10,000,000。未依規定投保，管委會每名委員一經定罪最高罰款 HKD 50,000。
Q: 呢張法定保單保唔保第三者嘅財物損毀？
A: 法例只要求承保法團對第三者身體受傷及／或死亡嘅法律責任，財物損毀唔屬法定要求。想保埋第三者財物損毀，要同保險公司另外安排，唔好假設張法定保單已經包咗。
Q: 大維修係承建商買 CAR，法團仲使唔使做嘢？
A: 使。CAR 同 EC 通常由承建商投保，但法團應索取保單副本，確認四件事：保單期覆蓋成個工期連維修保養期、保額對得住合約金額、法團有冇列為受保人（Principal Clause）、分判商有冇全層覆蓋。
Q: 法團請嘅管理員喺大堂受傷，由邊張單賠？
A: 由法團自己嘅僱員補償保險賠：法團直接聘任嘅技工同管理員屬直屬僱員，唔喺第三者風險保險範圍之內。《僱員補償條例》（Cap. 282）第 40 條下，僱員不超過 200 人嘅僱主每宗事故最低投保金額為 HKD 100,000,000，超過 200 人為 HKD 200,000,000。
Q: 管委會委員會唔會因為批咗個工程而被人告？
A: 條例第 29A 條訂明，管委會參與者真誠地及以合理方式行事，喺行使法團權力或執行法團職責時作出嘅作為唔須承擔個人法律責任，2024 年修訂並將保障延伸至非委員嘅秘書及司庫。但呢條唔阻止任何人提出法律行動，只係畀委員抗辯嘅法定依據，而抗辯要錢。
下一步（Next Step）
Looper Insurance Agency Limited（GA1034）作為持牌保險代理，可向多間保險公司比較呢幾類方案。開大維修之前最有用嘅唔係加保額，而係逐張揭開保單，核對日期、受保人同保額基礎。將保單、schedule 同工程合約發畀我哋，AGM 之前可以逐條睇。
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Looper Insurance Agency Limited（GA1034）提供免費保單核對，以及法團第三者風險保險、僱員補償及承建商全險報價服務。
電話：2633 6813
Email：cs@looperin.com
Website：www.looperin.com
免責聲明：本文僅供參考，不構成保險或法律建議。條例內容以《建築物管理條例》（第 344 章）、《建築物管理（第三者風險保險）規例》（第 344B 章）、《僱員補償條例》（第 282 章）及民政事務總署、勞工處最新公布為準；實際保障範圍以保單條款為準。如需專業保險建議，請聯絡持牌保險代理；法律問題請諮詢律師。
Disclaimer: This article is for reference only and does not constitute insurance or legal advice. Statutory requirements are summarised from Cap. 344, Cap. 344B and Cap. 282 with Home Affairs Department and Labour Department publications. Actual coverage is subject to policy terms and conditions.
總結
法團大維修保單唔複雜，但有兩個位最易失誤：法定第三者保險淨保第三者傷亡，唔保財物損毀；承建商張保單期未必蓋到實際完工嗰日。跟足程序，逐張揭開核對日期同受保人，法團先真係有保障。大維修想核對邊張保單漏咗？WhatsApp 我哋幫你逐張睇。
Felix Kong
CEO
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