作者：Felix Kong｜持牌保險代理
Looper Insurance Agency Limited（GA1034）
發佈日期：2026-08-31｜最後更新：2026-08-31
信封上寫住屋宇署，入面係一張法定通知（statutory notice）。強制驗樓計劃（Mandatory Building Inspection Scheme，MBIS）同強制驗窗計劃（Mandatory Window Inspection Scheme，MWIS）都按《建築物條例》（Buildings Ordinance，第 123 章）運作，通知一送達，時鐘就開始行。法團同業主嘅注意力通常落喺報價同攤分費用，但同一段時間，保險狀況會經歷三次改變：搭棚嗰日、開工嗰日、續保填表嗰日。呢篇文行一次呢條時序：法定保單保咩、承建商嗰兩張紙要核對咩、業主張火險又會點。
目錄（Table of Contents）
由通知日期開始嘅時序（The Statutory Timeline）
法團法定保單：一千萬唔等於買夠（Statutory Third Party Cover）
搭棚嗰一刻，風險已經變咗（The Inspection Phase）
修葺工程：承建商嘅兩張紙（The Repair Works）
個別業主：你張家居保同火險（The Individual Owner）
唔遵辦嘅後果（Non-Compliance）
法團 checklist（OC Checklist）
常見問題（FAQ）
1. 由通知日期開始嘅時序（The Statutory Timeline）
強制驗樓適用於樓齡 30 年或以上嘅私人樓宇，強制驗窗適用於樓齡 10 年或以上，兩者都唔包括三層或以下嘅住用樓宇。通知係一份訂明咗期限嘅文件：
計劃／部分 | 指定期限（由通知日期起計） |
|---|---|
強制驗樓 · 公用部分 | 5 個月內委任註冊檢驗人員；9 個月內完成檢驗；24 個月內完成修葺 |
強制驗樓 · 個別處所 | 3 個月內委任；6 個月內完成檢驗；12 個月內完成修葺 |
強制驗窗 · 公用部分窗戶 | 9 個月內完成委任合資格人士、檢驗及修葺 |
強制驗窗 · 私人居所窗戶 | 6 個月內完成委任、檢驗及修葺 |
強制驗樓法定通知獲遵從後，建築事務監督喺通知日期起計十年內唔可以就同一部分再送達新通知；驗窗通知亦要相隔五年。即係話下一張通知係十年後嘅事，中間十年嘅外牆狀況同責任風險由業主自己承擔。期限亦唔會因為法團未開到業主大會而順延。以上月數同屋宇署「強制驗樓計劃」時間表頁一致，但實際限期以你手上張通知寫嘅日期為準。
2. 法團法定保單：一千萬唔等於買夠（Statutory Third Party Cover）
根據《建築物管理條例》（Building Management Ordinance，香港法例第 344 章）第 28 條及《建築物管理（第三者風險保險）規例》（第 344B 章），自 2011 年 1 月 1 日起，所有業主立案法團必須就大廈公用部分及法團財產購買並維持第三者風險保險，每宗事故保障額不得少於 HKD 10,000,000，而法定要求針對第三者身體受傷或死亡。法團未有投保，管理委員會每名成員均屬犯罪，最高罰款 HKD 50,000。秘書亦須喺保單生效後 28 日內向土地註冊處通知保險公司名稱、地址及保障期間。
留意一個好多法團中招嘅細節：法定嘅一千萬只針對人身傷亡，財物損毀唔屬強制範圍。如果保單係「人身傷亡加財物損毀合共一千萬」嘅混合限額，而冇訂明會優先撥不少於一千萬應付第三者人身傷亡索償，按社區法網（CLIC）就呢條法例嘅解說，法團就要另行投保或者修改現有保單。帳面一千萬，實際上未必符合法定要求。
邊個受傷 | 屬唔屬「第三者」 | 由邊張保單回應 |
|---|---|---|
業主、探訪親友、租客、單位佔用人 | 是 | 法團第三者風險保險 |
物管職員、擅自闖入者、政府人員 | 是 | 法團第三者風險保險 |
法團聘任嘅技工、管理員 | 否，屬直屬僱員 | 僱員補償保險（法定強制） |
公用部分本身損毀 | 不適用 | 公共產業保險（非強制） |
3. 搭棚嗰一刻，風險已經變咗（The Inspection Phase）
訂明檢驗要求近距離檢查外牆、伸出物同招牌，實務上通常要搭棚或用吊船。呢一步仲未算修葺，但棚架、工具、批盪碎片同改道嘅行人通道已經係第三者責任嘅來源。
香港保險業聯會提供嘅「購買第三者風險保險所需資料核對表」列明，法團投保時可能要提供嘅資料包括：大廈有冇維修計劃（如有須提供詳細資料）、有冇由屋宇署發出而未完成嘅修葺令、外牆有冇搭建物、有冇違例搭建物或改建工程，以及過去五年索償紀錄。收到強制驗樓法定通知，同時觸及當中兩項。投保或續保冇申報，索償階段就多咗一個爭議點。
保單如果有「風險性質重大改變須事先通知」呢類條款，搭棚同大維修就係典型例子：書面通知工程範圍同預計日期，要求書面確認，然後存檔。
4. 修葺工程：承建商嘅兩張紙（The Repair Works）
訂明修葺要由註冊承建商喺註冊檢驗人員監督下進行。開工前法團要攞嘅唔係口頭保證，係兩張保單副本。
保單 | 保咩 | 法團要核對咩 |
|---|---|---|
承建商全險（Contractors' All Risks，CAR） | Section I 保工程本身同物料；Section II 保工程引致嘅第三者人身傷亡及財物損毀 | 保單期有冇覆蓋成個工期連維修保養期 · 保額對唔對得上合約金額 · 有冇加 Principal Clause 將法團列為受保人 · 有冇涵蓋所有層級分判商 · 有冇 DLP 延伸 |
僱員補償（Employees' Compensation，EC） | 承建商自己嘅工人喺你大廈受傷 | 保單有效期 · 承保工種同人數 · 有冇涵蓋分判商同臨時工 · 高處工作同棚架作業有冇特別條件 |
《僱員補償條例》（Employees' Compensation Ordinance，香港法例第 282 章）下，工人受傷嘅首要責任喺佢嘅僱主。僱主未按條例第 40 條投保屬刑事罪行，最高罰款 HKD 100,000 及監禁兩年。大廈維修好多時層層分判，如果實際僱主冇有效 EC 保險，索償可以向判上判嘅上一層追討，而主承建商同法團就係嗰個上一層。
2025 年 11 月大埔宏福苑嘅五級火警發生喺屋苑大維修期間，香港保險業聯會其後就事故公布業界嘅保險保障及理賠安排，包括查詢專線、加快同簡化賠償程序；法團喺大維修期間嘅保險安排自此成為全港檢視嘅題目。
5. 個別業主：你張家居保同火險（The Individual Owner）
法定通知未必只落喺法團身上。針對個別處所嘅通知（例如自己單位嘅窗戶、露台、簷篷、冷氣機支架），責任同期限都落喺業主本人。工程期間，你張保單有三個位要睇。
通知條款：按揭要求嘅火險（Fire Insurance）同自願買嘅家居保險，做較大規模修葺之前一般都要書面通知保險公司；冇通知而出事，保險公司有理由質疑承保基礎。
空置條款：部分火險保單訂明單位連續空置超過某個日數（常見係三十日）之後保障即告中止，做大工程搬走一段時間好容易踩正。
不足額投保：火險以重置成本為基礎，換晒鋁窗、做完防水之後重置成本已經唔同。保單通常帶有分攤（average）條款，保額低過實際重置成本，索償時可以按比例減付。自己請師傅換窗仲要問佢攞 EC 同第三者責任保單：工具由高處跌落街，責任唔會因為「係師傅做嘅」而同你無關。
6. 唔遵辦嘅後果（Non-Compliance）
情況 | 現行最高罰則 |
|---|---|
不遵從驗樓法定通知 | 罰款 HKD 50,000 及監禁 1 年，持續每日另加 HKD 5,000 |
不遵從驗窗法定通知 | 定額罰款 HKD 1,500；定罪罰款 HKD 25,000 及監禁 3 個月，持續每日另加 HKD 2,000 |
無合理辯解拒絕分擔公用部分檢驗費用 | 罰款 HKD 25,000 |
阻止獲委任人士進入檢驗或修葺 | 罰款 HKD 10,000 及監禁 6 個月 |
法團未買法定第三者風險保險 | 管委會每名成員罰款 HKD 50,000 |
一直唔理，屋宇署可以代為安排檢驗及修葺，事後追討費用同監督費，並可加收不超過 20% 附加費。發展局亦喺 2024 年 12 月就修訂《建築物條例》展開諮詢，指涉及公用部分嘅驗樓通知遵辦率只有約四成，建議將外牆及伸出物驗樓通知最高罰款提高至 HKD 200,000、驗窗提高至 HKD 100,000。呢啲仍屬建議，未修例前以上表為準。
保險上仲有一層後果好少人講：一張未遵辦嘅法定通知本身就係投保時要申報嘅事項。長期擱置嘅修葺令會出現喺續保問卷，可能影響核保、保費同條款。「拖住先」嘅代價唔止係罰款。
7. 法團 checklist（OC Checklist）
由通知日期倒數五個月、九個月、二十四個月三個節點，寫入管委會會議紀錄。
確認法定第三者保單每宗事故人身傷亡保障額至少 HKD 10,000,000，並睇清楚有冇同財物損毀共用限額。
核對法團自己僱員（技工、管理員）嘅僱員補償保單。
書面通知保險公司即將檢驗及修葺，索取確認並存檔。
承建商 CAR 同 EC 保單副本親眼睇：保單期、保額、Principal Clause、分判商覆蓋。
註冊檢驗人員嘅專業彌償保險（Professional Indemnity，PI）證明一併存檔。
我哋幫法團核對保單嘅時候，最常撞到三樣嘢：法定第三者保單用咗混合限額而冇訂明賠償次序、法團從來冇將大維修通知保險公司、承建商張 CAR 保單期短過實際工期。三樣都唔會喺報價紙上見到，要揭 schedule 先睇得出。
常見問題（FAQ）
Q: 收到強制驗樓法定通知，我有幾多時間？
A: 全部由通知日期起計。公用部分係 5 個月內委任註冊檢驗人員、9 個月內完成訂明檢驗、24 個月內完成訂明修葺；個別處所分別係 3、6、12 個月。驗窗方面，私人居所窗戶 6 個月內完成，公用部分窗戶 9 個月。
Q: 法團一定要買幾多保額嘅第三者保險？
A: 《建築物管理條例》（第 344 章）第 28 條及《建築物管理（第三者風險保險）規例》（第 344B 章）規定每宗事故不得少於 HKD 10,000,000，針對第三者身體受傷或死亡；財物損毀唔屬強制範圍。保單將兩者合併成一個一千萬限額而冇訂明賠償次序，未必符合法定要求。
Q: 大維修期間出事，係承建商賠定法團賠？
A: 兩邊都可能被追討。工程引致嘅第三者損失一般由承建商全險 Section II 回應，工人受傷由承建商嘅 EC 回應。但法團作為公用部分嘅佔用人，喺《佔用人法律責任條例》（第 314 章）下對訪客有一般謹慎責任，自己張保單一樣會被牽涉，所以開工前要將法團加入 CAR 保單（Principal Clause）。
Q: 冇買法定第三者保險，罰邊個？
A: 罰管理委員會每一名成員，最高罰款 HKD 50,000。成員如能證明事情並非在其同意或縱容下發生，而佢已盡應盡努力促辦保險，可作免責辯護。另外，秘書須喺保單生效後 28 日內向土地註冊處通知保險公司名稱、地址及保障期間。
Q: 我間屋做緊外牆維修，家居保仲有冇效？
A: 要問過保險公司先知。工程期間屬風險性質改變，大部分保單要求事先通知；部分火險保單亦訂明單位連續空置超過某個日數（常見為三十日）後保障中止。開工前書面通知並保留回覆，完工後重估保額。
下一步（Next Step）
收到法定通知之後，第一件值得做嘅事唔係加保額，而係三項核對：法定第三者保單嘅限額結構、承建商 CAR 同 EC 嘅保單期同受保人、業主火險嘅通知條款同保額。將保單、schedule 同工程合約發畀我哋，可以逐條睇。
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電話：2633 6813
Email：cs@looperin.com
Website：www.looperin.com
免責聲明：本文僅供參考，不構成保險或法律建議。文中期限及罰則取自屋宇署強制驗樓計劃及強制驗窗計劃網頁（時間表、法律責任及責任）、《建築物管理條例》（第 344 章）第 28 條及《建築物管理（第三者風險保險）規例》（第 344B 章）、《僱員補償條例》（第 282 章）第 40 條，以及發展局二零二四年十二月修訂《建築物條例》諮詢文件。法定要求以有關條例原文及屋宇署最新公布為準；保障範圍以保單條款為準。如需保險建議請聯絡持牌保險代理。
Disclaimer: This article is for reference only and does not constitute insurance or legal advice. Actual coverage is subject to policy terms and conditions.
總結
強制驗樓通知一到，法團最易睇漏眼嘅唔係報價遲早，而係法定第三者保單：限額同財物損毀夾埋一齊計，未必符合法例要求，要揭開保單先睇得出。承建商同業主嘅保單一樣要提早核對。有需要就WhatsApp我哋，幫你逐張過一過。
Felix Kong
CEO
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