作者：Felix Kong｜持牌保險代理
Looper Insurance Agency Limited（GA1034）
發佈日期：2026-08-31｜最後更新：2026-08-31
信箱收到消防處一封信，講明處所存在火警危險要限期改善；或者法團收到「消防安全指示」（Fire Safety Direction），要加自動噴灑系統、加喉轆、改走火通道。報價幾十萬、業主夾唔到錢，件事就一路拖。拖到某一晚真係火燭，第一時間問嘅唔係罰款，而係：張火險仲賠唔賠？呢篇文拆法定消防合規同保單條款嘅交叉點：你手上嗰張紙係咩、三套條例點分、「未遵辦」喺保單語言入面觸發咗啲乜。
目錄（Table of Contents）
你收到嘅係邊一張紙？
三套條例，唔好溝埋
未遵辦，係咪自動等於冇得賠？
四條條款，逐條揭你張保單
理賠會問你六條問題
業主、租客、法團邊個孭
常見問題（FAQ）
1. 你收到嘅係邊一張紙？（Which Notice Did You Receive）
香港人習慣將所有消防信件叫做「消防處嗰張紙」，但法律上至少有四種，各有唔同依據同後果。分唔清就會用錯期限、答錯保險公司。
文件 | 法例依據 | 邊個發 | 唔做會點 |
|---|---|---|---|
消除火警危險通知書（Fire Hazard Abatement Notice） | 第 95F 章《消防（消除火警危險）規例》第 3 條 | 消防處處長 | 第 9(1) 條：第 6 級罰款（最高 HKD 100,000），另每日 HKD 10,000 |
消防安全指示（Fire Safety Direction） | 第 572 章 / 第 502 章 / 第 636 章 | 消防處處長（消防裝置及設備）或屋宇署署長（消防安全建造） | 三套條例罰則唔同，見第 2 節 |
火警危險令 / 符合消防安全令 | 第 95F 章第 10 條 / 三套消防安全條例 | 裁判官，由執行當局申請 | 第 95F 章第 12(1) 條：罰款 HKD 200,000，另每日 HKD 20,000 |
遵辦通知信 / 符合安全證明書 | 執行當局行政文件 | 消防處或屋宇署 | 冇嘢要你做，呢張係驗收合格之後先收到 |
業主口中嘅「遵辦通知書未做完」，多數其實係「收咗指示但未遵辦」：流程係巡查、發指示、做工程、完工驗收，合格先有嗰封確認信（工廈叫「符合安全證明書」）。手上有冇嗰封信，就係合規狀態嘅分界線；同保險公司交代時講清楚文件種類、日期同限期。
消防處喺 2024 年 4 月佐敦舊式商住大廈三級火警後展開專項行動，巡查約 1,000 幢較高風險舊樓，發出 8,661 張消除火警危險通知書。截至 2025 年 6 月超過九成已獲遵辦，另有 324 宗檢控定罪，當中 259 宗涉及防煙門損壞、42 宗涉及走火通道被阻塞。
2. 三套條例，唔好溝埋（Three Separate Ordinances）
「消防安全指示」呢個名喺三套條例都用，但適用樓宇同罰則完全唔同。攞錯條例對照，罰款數字同責任分配都會錯。
第 572 章（建築物） | 第 502 章（商業處所） | 第 636 章（工業建築物） | |
|---|---|---|---|
管邊類樓宇 | 1987 年 3 月 1 日或之前落成／首次呈交圖則嘅綜合用途（商住）建築物，加三層以上住用建築物 | 訂明商業處所（銀行、珠寶金飾、超市、百貨、商場等，總樓面超逾 230 平方米），加同期指明商業建築物 | 同期嘅工廠、工業經營、貨倉、倉庫、大量物品儲存處 |
生效 | 2007 年 7 月 1 日 | 訂明商業處所 1997 年 5 月 2 日；建築物部分 1998 及 2001 年分兩期 | 2020 年 6 月 19 日 |
不遵從指示 | 最高 HKD 100,000，另每日 HKD 10,000 | HKD 25,000，另每日 HKD 2,500 | 第 4 級（最高 HKD 25,000），另每日 HKD 2,500 |
不遵從法庭命令 | 最高 HKD 200,000，另每日 HKD 20,000 | HKD 50,000，另每日 HKD 5,000 | 第 5 級（最高 HKD 50,000），另每日 HKD 5,000 |
第 572 章嗰欄嘅數字係《2024 年消防安全（建築物）（修訂）條例》2024 年 12 月 13 日生效先改：不遵辦指示由 HKD 25,000 升至 HKD 100,000、每日由 HKD 2,500 升至 HKD 10,000；不遵辦符合消防安全令由 HKD 50,000 升至 HKD 200,000、每日由 HKD 5,000 升至 HKD 20,000。同一次修訂亦賦權將指示註冊喺土地登記冊，新業主須喺交易完成後三個月內通知執行當局，違者可處第 3 級罰款（最高 HKD 10,000）。
註冊上土地登記冊呢一項，對買賣雙方嘅意義大過罰款本身：查冊見到未遵辦指示，即係你接手嘅唔止係工程負擔，仲有一段要向保險公司交代嘅歷史。第 572 章規模亦唔細：目標樓宇約 14,000 幢，截至 2025 年 5 月已巡查約 11,430 幢、發出超過 400,000 項消防安全指示，約四成已獲遵辦或撤銷。
商業同工廈兩邊嘅罰則至今仍係舊水平。
3. 未遵辦，係咪自動等於冇得賠？（Does Non-Compliance Void the Cover）
先講結論：唔自動。香港冇一條法例講「未遵辦消防通知書即等於保單失效」，保單亦好少寫「違反消防條例則不賠」。決定結果嘅係你張保單嘅條款，同缺陷與火災之間嘅關係。
未遵辦本身唔會令保單自動失效，但佢會同時觸發保單入面幾條獨立條款：合理預防措施、風險改變通知、遵守保單條文，以及投保與續保時嘅申報責任。理賠爭議通常唔係「你犯咗法」，而係「你收到通知書之後做過啲乜、有冇話畀我知」。由收信嗰日開始留低書面紀錄，價值高過事後解釋。
實務上分三層睇：條款有冇寫；係先決條件（condition precedent to liability）定一般條件；缺陷同損失有冇因果關係。走火通道堆滿雜物而有人走唔到受傷，同倉庫另一邊電線短路起火，同一張通知書，同賠付嘅關聯完全唔同。
4. 四條條款，逐條揭你張保單（Four Clauses to Check）
讀香港商業火險、商業套裝同家居保單，同消防合規直接掛鈎嘅通常係下面四條。名稱各家唔同，機制一致。
條款（常見名稱） | 典型寫法 | 點扣起上嚟 |
|---|---|---|
Reasonable Precautions / Precautions | 須將受保財產維持喺妥善狀態，並採取一切合理預防措施防止損失；部分家居保單更寫明須遵守一切法定責任（comply with all statutory obligations） | 防煙門被撐開、走火通道被雜物阻塞，最直接踩中呢條 |
Change in Risk / Alterations | 重大影響承保時事實或情況嘅改變須通知保險公司；未有書面同意，保障可就受影響財產停止生效，通常一併涵蓋用途改變同處所空置超過指定日數 | 收到指示、被法庭下令、工程期間拆走消防裝置，都值得書面通知 |
Compliance with Policy Provisions | 未能遵守保單任何條文，會令保單下所有索償失效 | 呢條係放大器：任何一條失守，後果都由佢放大 |
申報責任（Duty of Disclosure） | 投保書上同每次續保時須如實申報重要事實 | 收到通知書而續保時冇提過，索償階段最難答 |
留意「處所空置超過指定日數」嗰一句：舊樓改善工程期間商戶暫停營業幾個月好常見，工程同空置係兩件事，兩件事都要通知。
核對舊樓保單最常撞到三樣：保單由頭到尾冇提過收過消防通知書、工程期間單位長期吉但冇通知保險公司、租客商業套裝嘅責任部分同業主火險之間有段冇人接嘅空隙。三樣都唔會喺保費數字上見到，要揭 schedule 同 conditions 先睇得出。Looper Insurance Agency Limited（GA1034）可向多間保險公司比較火險、商業套裝同公眾責任方案，並代你書面申報消防指示進度。
5. 理賠會問你六條問題（What the Adjuster Will Ask）
公證行（loss adjuster）落現場之後，同消防合規有關嘅問題通常係以下六條，今日就值得準備好答案。
幾時收到通知書或指示？限期幾時？
收到之後做過啲乜？有冇委聘註冊消防裝置承辦商或認可人士、有冇呈交圖則？
有冇申請延長遵從期限？結果點？
有冇通知保險公司？用咩形式、幾時、對方點回覆？
起火當日，通知書指出嘅缺陷仲喺唔喺度？閉路電視同巡查紀錄點顯示？
呢個缺陷同起火原因、火勢蔓延或傷亡有冇關係？
第 4 條同第 6 條決定局面：有書面通知而保險公司繼續收保費，等於知情之下承保；冇通知，保險公司就可以回到申報同風險改變兩條條款。缺陷同損失扣唔扣得埋，往往決定爭議係全單拒賠、部分減付，抑或一句提醒。
6. 業主、租客、法團邊個孭（Who Carries What）
三套條例將責任分配畀「擁有人」同「佔用人」，唔係一律落喺業主。以第 572 章商住樓為例，自動噴灑、消防栓及喉轆、手控火警警報呢類全幢系統落喺擁有人；非住用部分嘅非公用範圍緊急照明則落喺佔用人。保險上對應大致三張紙：
業主：樓宇火險加公用部分嘅第三者責任。走廊、樓梯、電錶房通常由業主或法團控制，有人喺呢啲位受傷會指返業主，屬《佔用人法律責任條例》（第 314 章）範圍。
租客：商業套裝或商戶保險，保單位內裝修、存貨、設備同營業中斷，加責任部分。指示發畀業主唔代表租客當睇唔到：合理預防措施條款睇嘅係你自己處所嘅狀況，而租約嘅守法條款亦會將業主收到嘅指示變成你嘅合約責任。
法團：公用部分嘅財產同責任保障，加工程期間承建商嘅承建商全險（CAR）同僱員補償（EC），保單副本要親眼睇過保單期同保額。
常見問題（FAQ）
Q: 收到消防處通知書但未做完，火燭咗保險公司會唔會即刻拒賠？
A: 唔會自動拒賠。香港冇法例規定未遵辦即等於保單失效，關鍵係保單條款同事實關係：有冇合理預防措施同風險改變通知條款、你有冇喺投保或續保時申報過，以及消防缺陷同起火或損失有冇因果關係。最重要一步係書面通知保險公司並保留回覆。
Q: 「消除火警危險通知書」同「消防安全指示」有咩分別？
A: 法例依據唔同。「消除火警危險通知書」根據第 95F 章第 3 條由消防處處長發出，針對已存在嘅火警危險，要喺限期內消除，未遵從可處第 6 級罰款（最高 HKD 100,000）另每日 HKD 10,000。「消防安全指示」則根據第 572、502 或 636 章發出，要求將舊樓消防裝置同建造提升至現代標準。
Q: 我要唔要主動通知保險公司？講咗會唔會被加保費？
A: 建議通知。多數商業火險同商業套裝都有風險改變條款，要求重大改變時通知。核保結果可能係加條件、加自負額或調整保費，代價可控；冇通知而出事，爭議嘅係整筆賠款。用電郵通知，保留書面回覆。
Q: 消防改善工程仲未做完，買唔買到保險？
A: 通常買得到，但要如實申報。核保會問通知書內容、限期、工程進度同預計完工日，可能加條件、提高自負額或就未完成部分設除外。工程期間亦要處理承建商全險（CAR）同僱員補償（EC），並確認空置安排。隱瞞未遵辦狀態去投保，等於將問題留到索償階段先爆。
下一步（Next Step）
次序好簡單：分清係邊一張紙、書面通知保險公司並保留回覆、委聘註冊承辦商開工、限期唔夠就申請延期、工程期間補返承建商同空置安排、完工後攞返遵從信歸檔。想核對保障，將通知書、保單同 schedule 發畀我哋。
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電話：2633 6813
Email：cs@looperin.com
Website：www.looperin.com
免責聲明：本文僅供參考，不構成保險或法律建議。條例內容以第 95F、572、502、636 章原文及消防處、屋宇署最新公布為準；實際保障範圍以保單條款為準。如需專業保險建議，請聯絡持牌保險代理；法律問題請諮詢律師。
Disclaimer: This article is for reference only and does not constitute insurance or legal advice. Statutory references are subject to the current text of the Ordinances and the latest guidance published by the Fire Services Department and the Buildings Department. Actual coverage is subject to policy terms and conditions.
總結
消防通知書未遵辦唔會自動令保單拒賠，但兩個位最易失手：冇書面通知保險公司、續保時冇申報通知書狀態。呢兩樣做足，出事先有得傾；唔通知就等於將問題留到索償先爆。手上有未遵辦嘅通知書？WhatsApp 我哋，幫你核對保單同申報進度。
Felix Kong
CEO
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