作者：Felix Kong｜持牌保險代理
Looper Insurance Agency Limited（GA1034）
發佈日期：2026-08-31｜最後更新：2026-08-31

火險（Fire Insurance）保樓宇結構，家居保險（Home Insurance）保入面嘅嘢同你自己嘅法律責任，大廈統保（第三者風險保險，Third Party Risks Insurance）保公共地方對外嘅責任。三張單保緊三件唔同嘅事，但唔少業主手上只有第一張，因為做按揭時銀行要求。真係燒起上嚟，先發現裝修、傢俬、酒店費同鄰居索償冇人接。呢篇文用一場火做例，逐項損失拆清楚邊張單回應，同點反推保額。

目錄（Table of Contents）

1. 三張單分別保咩？（What Each Policy Covers）

2. 一場火之後：逐項損失對應邊張單（Loss by Loss）

3. 大廈統保：法例只強制咗一半（What Cap. 344 Requires）

4. 按揭要求嘅火險，點解唔夠（Why the Bank's Policy Is Not Enough）

5. 業主、出租業主、租客各買邊份（Who Buys What）

6. 保額點反推？（Working Out the Sum Insured）

7. 常見問題（FAQ）

1. 三張單分別保咩？（What Each Policy Covers）

火險保個殼，家居保險保殼入面嘅嘢同你惹到嘅責任，大廈統保保公共地方整親人嗰條。

香港嘅樓宇火險投保表格通常寫明保障標的係「on the fabric of the building」，即係樓宇結構本身，並明文剔走地基（foundations）同陰溝（drains）。換句話講，火險賠嘅係間屋，唔係屋入面嘅嘢，亦唔包你對第三者嘅法律責任；呢兩樣要靠家居保險接返。

2. 一場火之後：逐項損失對應邊張單（Loss by Loss）

假設一個多層大廈單位起火，火勢波及隔籬單位，公共走廊消防裝置損毀，訪客疏散時受傷。埋單會咁樣拆：

八項損失用咗三張保單，仲有一項可能冇人買。呢個就係「一張單當三張用」嘅代價。

3. 大廈統保：法例只強制咗一半（What Cap. 344 Requires）

大廈統保係三張入面唯一有法例強制嘅，但強制範圍比多數業主想像中窄。

根據《建築物管理條例》（Building Management Ordinance，Cap. 344）第 28 條及《建築物管理（第三者風險保險）規例》（Cap. 344B），所有業主立案法團必須就大廈公共部分及法團財產購買並持續維持第三者風險保險，每宗事故最低受保額為 HKD 10,000,000。法定要求由 2011 年 1 月 1 日起生效，保障範圍係第三者嘅身體受傷或死亡，涉及外牆、升降機、樓梯、天台等公共部分。如法團未有投保，管理委員會嘅每一名委員均屬犯罪，一經定罪最高罰款 HKD 50,000；委員如能證明已盡一切適當努力投保，可作免責辯護。（來源：民政事務總署大廈管理網站、社區法網）

兩個容易踩中嘅位。第一，「第三者」包括業主、租客、訪客同工作人員，但唔包括法團直接聘用嘅僱員；清潔員同看更受傷走《僱員補償條例》（Cap. 282）嗰條路。第二，一張限額 HKD 10,000,000、同時保身體傷亡同財物損毀嘅公眾責任保單唔一定符合法例：社區法網指，保單若冇訂明第三者身體受傷或死亡優先享有不少於 HKD 10,000,000，法團就要另購保單或修訂條款。法團投保後仲要向土地註冊處備案，呢份記錄外人查得到，租客或準買家可以由呢度入手核實。

4. 按揭要求嘅火險，點解唔夠（Why the Bank's Policy Is Not Enough）

銀行批按揭要求投保樓宇火險，係按揭合約條件，唔係法例強制；業主亦唔一定要向按揭銀行買。呢張單嘅設計目的係保障抵押品，唔係保障你嘅生活。

1. 保障標的只係結構。 你入伙後鋪嘅地板、訂造嘅廚櫃、加裝嘅冷氣，一般唔喺呢張單入面。

2. 冇第三者責任。 燒到隔籬、水浸到樓下，鄰居告你嗰筆，樓宇火險唔接。

3. 冇額外住宿或租金損失。 單位燒到唔住得，酒店費同收唔到嘅租金冇對應保障項目。

4. 附加風險要列明先生效。 標準火險嘅基本承保風險係火災、雷擊，以及家用鍋爐或煤氣爆炸；颱風、水浸、地震、山泥傾瀉屬附加風險（Extra Perils），要喺 schedule 逐項列明，非火災損毀通常另設自負額。

5. 空置條款。 處所連續空置超過一定日數（市面常見門檻 30 日）後，相關保障可能停止或成為除外；放盤放租同長期外遊都易撞正。

6. 不足額投保。 保單有 Average（不足額分攤）條款，保額低於實際重建成本，賠款按比例扣減。

樓宇火險嘅保額應該對應重建成本，唔係物業市價，亦唔係按揭貸款額。市價包含地價同地段溢價，呢兩樣燒唔郁；重建成本則要計埋清理瓦礫、專業顧問費同符合現行建築規例嘅額外開支。用市價投保會買貴咗，用貸款額投保通常會買少咗。

5. 業主、出租業主、租客各買邊份（Who Buys What）

有一格值得單獨講：用途申報。多數家居保單以「業主自住」為核保前提，單位改為出租、分租或部分商用，屬用途同風險性質改變，保單通常要求事先通知並取得書面同意；冇通知而出事，保險公司就多咗一個質疑承保基礎嘅理由。

另外，即使法團已按 Cap. 344 投保，你對自己單位內嘅訪客一樣負有《佔用人法律責任條例》（Cap. 314）下嘅一般謹慎責任；裝修工人或朋友喺你屋企跌親，統保接唔到。

6. 保額點反推？（Working Out the Sum Insured）

樓宇結構保額由重建成本入手：建築面積乘以每平方呎重建成本，加清理瓦礫、專業顧問費同符合現行建築規例嘅額外開支。每呎重建成本同結構類型、樓齡、裝修標準有關，向承建商或測量師攞數字好過自己估。

家居財物保額逐間房點一次，用「今日買返新嘅要幾錢」計，唔好用買入價，清單包括後加裝修同固定裝置。點完再對三樣：每件或每套嘅 sub-limit、貴重物品申報門檻、賠付基礎係新換舊定扣折舊。

個人法律責任限額由最壞情境反推：火勢或水浸最多波及幾多個單位、有冇人身傷亡可能、抗辯訟費計入限額定額外支付、基礎係「每宗事故」（per occurrence）定「保單期總額」（aggregate）四樣。

我哋幫業主核對保單時最常見三個發現：保額多年冇跟重建成本調整、後加裝修冇申報入財物保額、單位已出租但保單仍係自住版。三樣都唔會喺保費上見到，要揭 schedule 同條款先睇得出。

常見問題（FAQ）

Q: 大廈已經有統保，我使唔使自己買火險同家居保？

A: 使。《建築物管理條例》（Cap. 344）第 28 條要求法團投保嘅，係公共部分及法團財產引致第三者身體傷亡嘅責任保險，每宗事故最低 HKD 10,000,000，並唔係保障全幢樓宇結構或你單位財物。你單位嘅結構、裝修、財物同個人法律責任，仍要靠火險同家居保險。

Q: 火險同家居保險，可唔可以只買一張？

A: 睇你買邊一張。樓宇火險一般只保結構（投保表格常寫明地基同陰溝除外），唔包財物、後加裝修、第三者責任同額外住宿。部分家居保險計劃設有可選嘅樓宇保障部分，可將結構同財物寫入同一張保單；做按揭要先向銀行確認佢接唔接受。

Q: 我係租客，業主張保單保唔保我啲嘢？

A: 一般唔保。業主嘅保單保障業主嘅財產同責任，租客嘅傢俬、電器同個人物品唔喺入面。租客應自己買家居保險，除咗保自己財物，亦要留意租客責任（tenant's liability）呢一節，因為租約通常要求租客為租住單位嘅損毀負責。

Q: 法團唔買統保會有咩後果？

A: 法團若未按 Cap. 344 第 28 條及 Cap. 344B 投保，管理委員會嘅每一名委員均屬犯罪，一經定罪最高罰款 HKD 50,000；委員如能證明已盡一切適當努力投保則可免責。投保後，管委會秘書須喺 28 日內將保險公司名稱、地址及保單期限以表格 L.R. 124 通知土地註冊處，登記費 HKD 58。

Q: 樓宇結構保額應該填市價定重建成本？

A: 填重建成本。市價包含地價同地段溢價，呢兩部分唔會因為火災而損失。保額低於重建成本會觸發 Average（不足額分攤）條款，賠款按不足比例扣減；高於重建成本只係多付保費，賠償仍以實際損失為上限。建議每次大裝修或續保時檢視。

下一步（Next Step）

要知自己有冇「三張單當一張用」，最快唔係加保額，而係揭三樣嘢：火險 schedule 上嘅保額同附加風險清單、家居保單有冇個人法律責任同額外住宿、法團統保嘅保單期限。將文件發畀我哋，可以逐項核對邊部分冇人接。

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免責聲明：本文僅供參考，不構成保險或法律建議。法例內容摘自《建築物管理條例》（Cap. 344）、《建築物管理（第三者風險保險）規例》（Cap. 344B）及民政事務總署、土地註冊處公開資料；實際保障範圍以個別保單條款為準。如需專業保險建議，請聯絡持牌保險代理；法律問題請諮詢律師。

Disclaimer: This article is for reference only and does not constitute insurance or legal advice. Statutory requirements are summarised from the Building Management Ordinance (Cap. 344) and its Third Party Risks Insurance Regulation (Cap. 344B); actual coverage is subject to policy terms and conditions.